Qu'est-ce que le transfert de prêt immobilier, et pourquoi revient-il en 2026 ?
Le transfert de prêt, aussi appelé portabilité ou transférabilité, permet à un propriétaire qui revend son logement de conserver son crédit en cours et de le reporter sur le bien qu'il achète ensuite. Au lieu de solder le prêt avec le prix de vente puis d'emprunter à nouveau, l'emprunteur garde le même contrat : même taux, même durée restante, même tableau d'amortissement. Service-Public.fr le confirme dans sa fiche sur la revente d'un logement non remboursé : un crédit classique peut être transféré pour financer un nouvel achat, avec l'accord du banquier (fiche F19069, vérifiée le 9 mai 2025).
Cette clause, négociée à la signature, était devenue anecdotique quand les taux baissaient chaque année. Elle redevient un actif en 2026. Selon la Banque de France, le taux moyen des crédits à l'habitat était tombé à 1,10 % en décembre 2021, un plus bas historique. En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations atteint 3,30 %, en hausse de 22 points de base depuis janvier (publication du 7 septembre 2026). Un ménage qui a emprunté en 2021 et veut déménager en 2026 a donc tout intérêt à emporter son taux avec lui.
Quatre conditions reviennent dans les clauses de transférabilité, à vérifier dans votre offre de prêt :
- la clause figure dans l'offre : elle est facultative, aucune banque n'est tenue de la proposer ;
- le nouveau bien a le même usage que l'ancien (résidence principale vers résidence principale, en général) ;
- sa valeur couvre au moins le capital restant dû, et la garantie (hypothèque ou caution) peut être reportée dessus ;
- la vente et le nouvel achat interviennent dans un délai fixé par le contrat, souvent de quelques mois.
Une cinquième condition est rarement lue : l'assurance emprunteur doit accepter le transfert. C'est elle qui garantit le remboursement, et c'est souvent elle qui retarde le dossier.
Votre assurance emprunteur suit-elle le prêt transféré ?
En principe oui : le contrat d'assurance est attaché au prêt, pas au mur. Si le capital assuré, les assurés et les quotités ne changent pas, l'assureur peut simplement prendre acte du nouveau bien financé. Mais trois situations obligent à rouvrir le dossier d'assurance :
- Vous empruntez un complément. C'est le cas le plus fréquent : le nouveau logement coûte plus cher. Le prêt complémentaire est un nouveau crédit, qui appelle une nouvelle adhésion à l'âge et à l'état de santé d'aujourd'hui.
- La composition du couple change. Séparation, mariage, nouveau co-emprunteur : l'ancienne répartition des quotités ne correspond plus aux emprunteurs du nouveau bien. Voir comment choisir la quotité entre co-emprunteurs.
- Votre contrat groupe bancaire ne prévoit rien. Certaines notices restent muettes sur le transfert ; la banque peut alors exiger une nouvelle adhésion à son propre contrat, parfois plus chère que l'ancienne.
La bonne nouvelle, c'est que vous n'êtes jamais prisonnier de l'assurance de la banque. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, l'assuré peut changer de contrat à tout moment, sous réserve d'équivalence des garanties, et la banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre à une demande de substitution (Service-Public.fr, fiche F1671). Si l'assureur bancaire impose une nouvelle adhésion au moment du transfert, vous pouvez la refuser et présenter un contrat externe équivalent. Les critères regardés par la banque sont détaillés dans notre guide sur l'équivalence des garanties.
Faut-il remplir un nouveau questionnaire de santé ?
Pour la partie transférée, non, tant que l'ancien contrat est maintenu. Pour le prêt complémentaire, tout dépend de la règle issue de la loi Lemoine (article L113-2-1 du code des assurances) : aucun questionnaire de santé ni examen médical ne peut être exigé si la part assurée sur l'encours cumulé des contrats de crédit n'excède pas 200 000 € par assuré et si le crédit est remboursé avant le 60e anniversaire de l'assuré.
Le mot décisif est « cumulé » : le capital transféré compte dans le plafond, au même titre que le nouveau prêt. Et c'est la quotité, pas le montant brut du crédit, qui détermine la part assurée de chacun. Sur un encours total de 305 000 € porté par un couple :
| Quotités du couple | Part assurée par personne | Plafond de 200 000 € | Questionnaire pour le prêt complémentaire |
|---|---|---|---|
| 50 % / 50 % | 152 670 € | Respecté | Non, si le prêt finit avant 60 ans |
| 60 % / 60 % | 183 205 € | Respecté | Non, si le prêt finit avant 60 ans |
| 70 % / 70 % | 213 739 € | Dépassé | Oui |
| 100 % / 100 % | 305 341 € | Dépassé | Oui |
Autrement dit, un couple en bonne santé qui veut une couverture maximale acceptera le questionnaire sans difficulté. Un couple dont l'un des membres a un antécédent médical a intérêt à calibrer les quotités pour rester sous le seuil, puis à rechercher une protection complémentaire séparément. La deuxième condition est tout aussi mécanique : à 42 ans, un prêt complémentaire sur 20 ans se termine à 62 ans et sort du dispositif, quel que soit le montant. Lorsque le questionnaire est inévitable et qu'un risque de santé est déclaré, la demande relève de la convention AERAS.
Dans un transfert de prêt, la quotité n'est plus seulement une question de protection du survivant : elle décide si le prêt complémentaire passe sans questionnaire de santé.
Combien rapporte un transfert : le calcul complet
Prenons un cas type, construit à partir des taux moyens publiés par la Banque de France. Un couple de 33 ans a emprunté 250 000 € sur 25 ans à 1,10 % en septembre 2021, soit une mensualité hors assurance de 953,54 €. Cinq ans plus tard, en septembre 2026, il revend pour acheter plus grand. Le capital restant dû est de 205 341 €, sur 20 ans encore. Le nouveau projet nécessite 100 000 € de financement supplémentaire, sur 20 ans à 3,30 %.
Hypothèses d'assurance, en délégation, quotité totale de 100 % (50 % sur chaque tête) : l'ancien contrat coûte 0,10 % du capital initial par an ; un contrat souscrit en 2026 à 38 ans coûte 0,15 %. Ce sont des hypothèses d'illustration, pas des tarifs garantis : votre taux dépend de votre profil.
| Sur 20 ans | A. Transfert + prêt complémentaire | B. Remboursement + nouveau crédit unique |
|---|---|---|
| Capital financé | 205 341 € à 1,10 % + 100 000 € à 3,30 % | 305 341 € à 3,30 % |
| Mensualité hors assurance | 1 523 € | 1 740 € |
| Intérêts restant à payer | 60 245 € | 112 172 € |
| Assurance (hypothèses ci-dessus) | 5 000 € + 3 000 € = 8 000 € | 9 160 € |
| Indemnités de remboursement anticipé | 0 € | jusqu'à 1 129 €, sauf exonération |
| Coût total | 68 245 € | 122 461 € |
L'écart dépasse 54 000 €, dont 51 927 € d'intérêts. L'assurance n'en représente qu'une petite part (1 160 €), mais c'est elle qui conditionne la faisabilité : sans accord de l'assureur, pas de transfert. Les indemnités de l'option B sont plafonnées à six mois d'intérêts au taux moyen du prêt, dans la limite de 3 % du capital restant dû, et ne sont pas dues si la vente fait suite à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d'activité ou à un décès (Service-Public.fr, fiche F1669, vérifiée le 16 septembre 2026). LeCreditImmo détaille le calcul des indemnités de remboursement anticipé cas par cas.
Le gain supplémentaire que personne ne calcule
Dans l'option A, l'ancien contrat continue de facturer 0,10 % sur 250 000 €, le capital d'origine, alors qu'il ne reste que 205 341 € à couvrir et que ce montant va fondre. En substituant, après le transfert, ce contrat par une offre calculée sur le capital restant dû, même au taux plus élevé de 0,15 % lié à l'âge, la cotisation sur la partie transférée passe de 5 000 € à environ 3 206 € sur 20 ans. Soit près de 1 800 € de mieux, à condition que l'état de santé permette une nouvelle adhésion ou que le seuil de 200 000 € soit respecté. LoiLemoine.com compare en détail les cotisations sur capital initial et sur capital restant dû.
Vous préparez un achat-revente avec transfert de prêt ?
Nous chiffrons l'assurance de votre prêt transféré et de votre prêt complémentaire, quotité par quotité, à garanties équivalentes.
Obtenir mon tarif personnalisé →Transfert, prêt relais ou nouveau crédit : quelle option selon votre situation ?
Le transfert n'est pas toujours possible, ni toujours le meilleur choix. Le calendrier de l'achat-revente compte autant que le taux : si vous achetez avant d'avoir vendu, le transfert ne règle pas le financement de la période intermédiaire. ZenImmo compare les deux séquences dans son article sur l'ordre vendre puis acheter ou acheter puis vendre.
| Situation | Option la plus adaptée | Point de vigilance assurance |
|---|---|---|
| Prêt signé avant 2022, clause de transfert, vente avant achat | Transfert + prêt complémentaire | Accord de l'assureur, seuil de 200 000 € par assuré sur l'encours cumulé |
| Achat avant la vente de l'ancien logement | Prêt relais, éventuellement combiné | Deux prêts en parallèle, donc deux encours à assurer pendant le chevauchement |
| Pas de clause de transférabilité | Nouveau crédit unique | Nouvelle adhésion à l'âge actuel, IRA sauf exonération |
| Vente liée à une mutation professionnelle | Comparer transfert et nouveau crédit | Pas d'IRA dans ce cas : seul l'écart de taux et d'assurance compte |
| Prêt ancien à un taux proche des taux actuels | Nouveau crédit ou renégociation | Le transfert n'apporte presque rien ; mettre les assureurs en concurrence |
Si l'achat doit précéder la vente, le prêt relais reste l'outil de référence. Son coût réel et le montant réellement débloqué sont analysés par LeCreditImmo dans son guide du prêt relais en 2026, et ses effets sur l'assurance dans notre article sur l'assurance pendant le chevauchement de deux prêts.
Quelles étapes suivre pour ne pas perdre votre taux ?
Le transfert se joue sur un calendrier serré, entre le compromis de vente de l'ancien logement et l'offre de prêt du nouveau. Voici l'ordre qui évite les mauvaises surprises :
- Relire l'offre de prêt dès que l'idée de vendre apparaît : présence de la clause, délai maximal entre vente et achat, frais de transfert, garantie reportable ou non.
- Faire estimer le futur bien et l'ancien : la banque vérifiera que la valeur du nouveau logement couvre au moins le capital transféré. Une estimation immobilière en ligne donne un premier ordre de grandeur avant l'avis d'un professionnel.
- Interroger l'assureur par écrit, notice en main : accepte-t-il le transfert sur le nouveau bien sans nouvelle adhésion ? Demandez une réponse écrite avant de signer le compromis d'achat.
- Calibrer les quotités du prêt complémentaire en calculant la part assurée cumulée de chaque emprunteur, pour savoir si le seuil de 200 000 € est franchi.
- Mettre en concurrence l'assurance du complément : vous êtes libre de choisir un contrat externe dès l'offre de prêt, à garanties équivalentes.
- Après la signature, réexaminer l'ancien contrat : une substitution sur la partie transférée reste possible à tout moment grâce à la loi Lemoine. Notre guide du changement d'assurance détaille la procédure.
Sources et textes de référence
- Banque de France — Crédits aux particuliers, juillet 2026 — taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations : 3,30 % (publication du 7 septembre 2026).
- Banque de France — Stat Info Crédits aux particuliers, décembre 2021 — taux des crédits à l'habitat de 1,10 % en décembre 2021.
- Service-Public.fr, fiche F19069 — revendre son logement avant d'avoir remboursé son prêt, transfert du crédit avec l'accord du banquier (vérifiée le 9 mai 2025).
- Service-Public.fr, fiche F1671 — obtenir un contrat d'assurance emprunteur : suppression du questionnaire de santé, changement à tout moment, délai de 10 jours ouvrés (vérifiée le 20 mai 2025).
- Service-Public.fr, fiche F1669 — remboursement anticipé d'un crédit immobilier, plafond et exonérations des indemnités (vérifiée le 16 septembre 2026).
- Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 — loi Lemoine, article 10 créant l'article L113-2-1 du code des assurances (Légifrance).
Article publié et mis à jour le 30 septembre 2026. Simulations pédagogiques : mensualités à taux fixe, hors frais de garantie, frais de dossier et frais de transfert ; taux d'assurance hypothétiques. Les conditions exactes de transfert dépendent de votre offre de prêt et de votre contrat d'assurance.